一、公司概况
1.1 公司全称与成立时间
皇庭国际的全称为深圳市皇庭国际企业股份有限公司，成立于1993年，1996年在深圳证券交易所上市（股票代码：000056）。公司总部位于深圳市福田区，是以商业不动产运营为核心，涵盖文旅、金融等领域的综合性企业集团。
1.2 资产规模与员工数量
截至2023年6月，公司总资产规模达248.7亿元人民币，净资产约68.5亿元。员工总数约2,800人，其中商业运营团队占比45%，覆盖招商、物业管理等领域。
1.3 分支机构
公司在全国拥有12家控股子公司，重点布局深圳、重庆、成都、厦门等城市，运营管理超150万平方米商业物业，并在香港设立跨境投融资平台。
二、主营业务收入及比例
2.1 主营业务构成
皇庭国际聚焦三大核心业务：
- 商业不动产运营（占比65%）：包括购物中心、写字楼租赁及管理（如深圳皇庭广场、重庆皇庭珠宝城）。
- 文旅产业（占比20%）：主题乐园、高端酒店运营（成都皇庭度假村）。
- 金融服务（占比15%）：小额贷款、融资租赁等业务。
2.2 收入增长趋势
2022年实现营收19.8亿元，同比下降15%（受疫情冲击商业租金减免影响）；2023年上半年营收10.3亿元，同比回升12%，主要受益于消费复苏带动租金收入增长。
三、当前客户分布与获客渠道
3.1 客户分布
- 商业租户（占比70%）：国际快时尚品牌（ZARA、优衣库）、餐饮连锁（星巴克、海底捞）。
- 企业客户（占比20%）：金融科技公司、律所（深圳皇庭中心写字楼租户）。
- 文旅客户（占比10%）：亲子家庭、商务会议群体（成都皇庭度假村）。
3.2 获客渠道
- 品牌联盟计划：与华润万家、盒马鲜生共建商业生态圈引流。
- 数字化招商平台：通过“皇庭云商”系统实现线上招商匹配。
- 政府合作：参与深圳福田区“夜间经济示范区”建设获取政策支持。
四、核心管理层
4.1 现任管理层
- 董事长：郑康豪（2005年至今），主导公司从地产开发向商业运营转型。
- 总裁：陈小海（2021年至今），曾任万达商管区域总经理，擅长商业资产盘活。
4.2 历任总裁
- 邢福俊（2012-2018年）：完成深圳皇庭广场开业，确立高端商业定位。
- 刘海波（2018-2021年）：推动轻资产输出模式，签约重庆、厦门管理项目。
五、行业地位与竞争对手
5.1 市场份额
- 深圳高端购物中心：客流量排名前五，市占率约6%。
- 商业运营管理：2023年中国商业地产运营企业20强（克而瑞数据）。
5.2 主要竞争对手
- 商业运营：华润万象生活、万达商管、龙湖商业。
- 文旅领域：华侨城、融创文旅。
六、股价表现
6.1 当前股价与历史波动
- 当前股价（截至2023年10月）：约3.6元/股，市净率0.5倍。
- 历史最高价：28.7元/股（2015年地产板块牛市期）。
- 历史最低价：1.8元/股（2022年债务违约危机期）。
6.2 股价驱动因素
- 资产重组进展（2023年拟出售郑州项目回笼资金8亿元）。
- REITs发行预期（计划将深圳皇庭广场纳入公募REITs底层资产）。
七、财务健康与风险指标
7.1 关键财务数据（2023年中报）
| 指标 | 数值 | 商业地产行业均值 |
|---|---|---|
| 资产负债率 | 72.3% | 68.5% |
| 流动比率 | 0.8 | 1.1 |
| 投资性房地产占比 | 58% | 45% |
7.2 风险提示
- 短期偿债压力：一年内到期债务达46亿元，现金短债比仅0.6。
- 资产减值风险：成都文旅项目因客流不足，评估价值下调15%。
八、股东结构
8.1 主要机构持仓
- 皇庭投资控股：持股27.4%（实际控制人，郑康豪家族控股）。
- 中国信达资产：持股8.2%（债转股形成战略投资）。
- 香港中央结算公司：持股6.5%（外资交易通道）。
8.2 十大股东名单（2023年中报）
- 深圳市皇庭投资控股有限公司
- 中国信达资产管理股份有限公司
- 香港中央结算有限公司
- 全国社保基金四一三组合
九、潜在主要风险
9.1 国家政策风险
- 商业地产调控：重点城市商铺租金指导价政策压缩运营利润空间。
- 文旅产业限流：大型文旅项目需遵守“限量预约”规定，影响客流量。
9.2 国际形势风险
- 奢侈品消费外流：海南免税政策致深圳高端消费客群减少20%。
- 外资撤离影响：国际品牌租户占比35%，地缘政治或引发退租潮。
十、公司联系方式
10.1 总部地址
深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心50层
10.2 联系电话
0755-8283-8888（总机）
10.3 官方网站
总结
皇庭国际凭借核心商业资产运营能力在区域市场保持竞争力，但高负债与资产流动性问题亟待解决。投资者需重点关注其债务重组进展（2023年计划引入战投募资20亿元）与REITs发行节奏，同时警惕消费复苏不及预期对租金收入的冲击。商业地产数字化转型（2023年上线智慧运营系统）与轻资产输出成效将成为估值修复关键变量。